Tillsammans med läget och den utsikt som fastigheten har att erbjuda, utgör fastighetens storlek en av de viktigaste aspekterna för alla potentiella fastighetsköpare att ta hänsyn till. Det är avgörande för köparen att ha information om den totala tillgängliga ytan i en fastighet när denne fattar beslut om viktiga punkter: såsom om fastigheten är stor nog för hela familjen – eller för den delen kanske för stor, rörande inredningen och inköp av möbler, eller som ett mått på fastighetens relativa värde.
Men utländska köpare kan upptäcka att kvadratmetrarna hos spanska fastigheter beräknas på ett annat sätt än de är vana vid från deras hemländer, och deras förväntningar kanske inte uppfylls på ett tillfredsställande sätt om sådana avvikelser inte upptäcks förrän efter det att de fullbordat köpet.
Det finns tre huvudsakliga typer av areor när man talar om en och samma verklighet hos en fastighet: fysisk area, registrerad area och catastralarea. I syfte att förbereda potentiella köpare för att de ska kunna fatta välgrundade beslut om sina köp, kommer vi därför i denna artikel att förklara de olika metoderna för mätning av arean på spanska fastigheter samt gå igenom de officiella källor där denna information kan hittas.
Fysisk area
Fastighetens fysiska area är den som motsvarar dess fysiska verklighet. När det gäller fastighetsvärderingar motsvarar fastighetens fysiska area den area som verifierats av värderaren, genom dennes mätning på plats.
Det finns flera sätt att mäta area på, men de tre huvudkoncepten som används är Byggd Area (Superficie Construida), Användbar Area (Superficie Útil) och Byggd Area med Gemensamma Områden (Superficie Construida con Elementos Comunes). Det är här det är viktigt att vara medveten om de definitioner som används på den spanska fastighetsmarknaden, eftersom olika typer av areor kan inkluderas eller utelämnas i de byggda och användbara areorna i jämförelse med liknande begrepp på andra nationella marknader.
Byggd Area (Superficie Construida)
Detta är beteckningen på den totala summan av de kvadratmeter som existerar inom bostadens yttre gränser. När man delar vägg med en granne, mäts gränsen från mitten av den gemensamma väggen, och begreppet inkluderar icke beträdbara ytor (ventilationskanaler, mellanväggar, ytterväggar, avlopp och rör etc.). Om bostaden har källare, loft eller rum vars höjd inte överstiger en och en halv meter, räknas detta inte som byggd area. Terrasser och balkonger som inte är inneslutna (inneslutna utrymmen definieras som att minst tre av dess sidor är försedda med väggar) inkluderas med 50 % av dess yta, såvida de inte utgör 15 % eller mer av bostadens totala yta, i vilket fall de räknas som ett separat element.
Det är viktigt att vara medveten om att detta är den allmänna regeln för att beräkna byggd area, men att variationer kan förekomma i de olika autonoma regionerna i Spanien eftersom varje region har sin egen lagstiftning.
Användbar Area (Superficie Útil)
Det enklaste sättet att beskriva den yta som betecknas som ”användbar area”, är att begreppet avser alla ytor som man kan gå på inne i bostaden, exkluderandes all yta som upptas av mellanväggar, pelare etc. Inbyggda garderober ingår i användbar area, men inte de utrymmen där rummets höjd är lägre än en och en halv meter. Om du inte kan gå där, räknas det inte.
Som man kan se är den största skillnaden mellan användbar och byggd area de fysiskt oåtkomliga ytorna. Logiskt sett kommer den sistnämnda alltid att vara större än den första: generellt sett beräknas skillnaden mellan användbar och byggd area ligga mellan cirka 15 % och 25 %.
Byggd Area med Gemensamma Områden (Superficie Construida con Elementos Comunes)
I lägenhetskomplex och urbanisationer ger denna beräkningsmetod vanligtvis ett mycket annorlunda resultat jämfört med den användbara och den byggda arean. Varför? Detta eftersom metoden också inkluderar korridorer och andra gemensamma ytor till det totala beräkningsunderlaget (med hänsyn till den delägarkoefficient som varje bostad har i dessa gemensamma element, och vilken återspeglas i register och i lagfarten). Catastrot innehåller som huvudregel dessa uppgifter, men skiljer också på hur många kvadratmeter som hör till bostaden och vilka som hör till gemensamma områden.
Registrerad area
Fastighetens registrerade area är den area som förekommer i spanska Fastighetsregistret. Fastighetsregistret är ett rättsligt register som ingår i Justitiedepartementet, och som upprättats i syfte att registrera rättigheter, äganderätter och avgifter relaterade till fastigheter. Det finns många fastighetsregister i Spanien, som vart och ett ansvarar för ett förutbestämt territorium baserat på antalet fastigheter som är inskrivna i varje register.
Sedan reformen av artikel 10.5 i Hypotekslagen, implementerad genom Lag 13/2015, tillämpas en legitimitetspresumtion på den registrerade informationen (artikel 18 i Hypotekslagen) rörande platsen och de geografiska avgränsningarna. På så sätt ges trovärdighet åt den registrerade beskrivningen så länge dess riktighet inte motbevisas. Den beskrivning av fastigheten som förekommer i lagfarten antas därför överensstämma med verkligheten.
Fastighetens registrerade area i Fastighetsregistret härrör från den dokumentation som fastighetsägarna tillhandahåller, och inte från en direkt verifiering av verkligheten. Utöver detta är registreringen av informationen frivillig. Detta innebär att uppgifterna emellanåt kan skilja sig från den fysiska verkligheten, med anledning av ombyggnationer av fastigheten som inte har registrerats eller på grund av registrering av bygglov eller tredimensionell fastighetsindelning som senare inte har genomförts, bland annat. Det bör i detta avseende noteras att Fastighetsregistret inte intygar riktigheten i de ytmått som registrerats däri.
Eftersom uppgifterna i registret tillhandahålls av ägarna finns det ingen egentlig standardmetod för mätningen av de aktuella ytorna. Det är därför mycket viktigt att ha förståelse för de olika metoderna för beräkning av area, eftersom uppgifterna i Fastighetsregistret kan variera kraftigt från fastighet till fastighet. Ibland anges byggd area, i andra fall användbar area, och ibland anges båda tillsammans. Som framgått ovan ger dessa olika mätmetoder väsentligen olika ytmått för samma fastighet, vilket gör det avgörande att vara uppmärksam på om det är dess byggda eller användbara area som anges i utdraget från Fastighetsregistret när beslut fattas om ett fastighetsköp.
Catastralarea
Fastighetens catastralarea är den area som anges i det spanska Lantmäteriregistret (Catastro). Det är ett administrativt register som utgör en del av Finans- och Offentlig Förvaltningsdepartementet, och det ansvarar för att registrera alla fastigheter inom det spanska territoriet. Registreringarna är gratis och obligatoriska och görs för skatteändamål, eftersom kartografin över fastigheterna ligger till grund för beräkningen av den kommunala fastighetsskatten (IBI) samt referensvärdet som används för fastighetsöverlåtelseskatten (ITP), stämpelskatten (AJD) och arvs- och donationsskatten (ISD).
Registret syftar till att återspegla fastighetens fysiska verklighet, varför det måste uppdateras kontinuerligt genom olika registreringskanaler. Den area som registreras hos Catastrot erhålls genom olika mätmetoder, såsom inhämtning av flygfoton, besiktningar eller avgivande av deklarationer eller meddelanden. Den registrerade arean är ofta begränsad till att endast innefatta byggd area som uppskattats från flygfoton, eftersom Catastrot i många fall inte har tillgång till fastighetens interiör.
Skillnader mellan Fastighetsregister och Catastro
Avvikelser mellan de officiella datakällorna, Fastighetsregister och Catastro, beror vanligtvis på felaktigheter i representationen av den fysiska verkligheten för fastigheten i fråga.
Med anledning av vanligt förekommande felaktigheter, antog de spanska lagstiftarna 2015 en lagändring i detta hänseende. Med denna reform avsåg de att uppnå samstämmighet mellan Catastro och Fastighetsregister. Sedan den uppdaterade Hypotekslagen trädde i kraft används kartografisk data från Catastrot som utgångspunkt för registrering av fastigheter i Fastighetsregistret.
För att korrekt registrera en fastighet i Fastighetsregistret tillåts mindre fel att föreligga i den deklarerade arean i förhållande till Catastro. Om felet överskrider denna gräns kan Fastighetsregistret frysa registreringen till dess att situationen klarlagts.
Om det är verifierat att det föreligger väsentliga skillnader mellan registrerad area och catastralarea, är det tillrådligt att man genomför en uppmätning av fastigheten innan man förvärvar en tomt eller en byggnad. Efter att ha utfört mätningen för att upptäcka var felet finns ska de registrerade areorna korrigeras. I sådana fall måste man normalt sett tillhandahålla måttritningar eller en topografisk undersökning.
Lagfarten och registreringen av ägandet i Fastighetsregistret är en möjlighet att ena de registrerade uppgifterna och åtgärda alla avvikelser som finns. Alltid med utgångspunkt i catastralarean.
Däremot, när det kommer till den rättsliga vikten av respektive officiell källa för fastighetsareor, är ordningen enligt följande:
- Utdrag från Fastighetsregistret
- Lagfarten
- Information hos Catastro
Här på Franke & de la Fuente Abogados arbetar vi alltid i syfte att skydda våra klienters intressen, och oavsett om du är en köpare som vill förvärva en fastighet eller en fastighetsägare som vill försäkra dig om att din fastighet är korrekt registrerad, så hjälper vi dig gärna med att säkerställa att allt gällande fastighetens area är i sin ordning innan du går vidare med ett köp eller en försäljning. Så tveka inte att boka din första kostnadsfria konsultation hos oss, och kom ihåg – Ring alltid advokaten först!
